FD предупреждает: пока ставки Бокс 3 растут — голландцы продолжают скупать недвижимость в Испании
Давайте сравним налоговую экономию.
Что выгоднее: купить дом за € 1 000 000 в Нидерландах или в Барселоне?
Что выгоднее: купить дом за € 1 000 000 в Нидерландах или в Барселоне?
Вводные:
Семья живет в Нидерландах.
Покупает дом за € 1 000 000 в Барселоне/Нидерландах
Семья живет в Нидерландах.
Покупает дом за € 1 000 000 в Барселоне/Нидерландах
Сценарий 1: не сдается в аренду
- Нидерланды (2026)Освобождение на супругов:
€ 102 792
Налоговая база: € 897 208
Фиктивный доход: 7,78% →
€ 69 778
Налог: 36% = € 25 120 - Нидерланды (2028)Оценка WOZ: € 1 000 000
Фиктивный доход: 3,35% →
€ 33 500
Налог: 36% = € 12 060 - Испания (2026, 2028) — нерезидент (Барселона)Кадастровая стоимость: € 650 000
Вмененный арендный доход:
2% = € 13 000, минус IBI (€ 3 900) = € 9 100 → 19% = € 1 729
Налог на имущество: € 900
Муниципальный налог (IBI):
€ 3 900
Всего: € 6 529
Налоговая экономия (без аренды):
- 2026: в Испании — на € 18 591
- 2028: В Испании — на € 5 531
Сценарий 2: сдаётся в аренду (≥90% года)
- Нидерланды (2026)Освобождение на супругов:
€ 102 792
Налоговая база: € 897 208
Фиктивный доход: 7,78% →
€ 69 778
Налог: 36% = € 25 120 - Нидерланды (2028) — налог на реальный доходБрутто-аренда: € 65 000
Расходы: € 20 000
Облагается: € 45 000 × 36% =
€ 16 200 - Испания — нерезидент (Барселона)Брутто-аренда: € 65 000
IBI: € 3 900
Расходы: € 20 000
Нетто: € 41 100 × 19% = € 7 809
Налог на имущество: € 900
IBI: € 3 900
Всего: € 12 609
Налоговая экономия (аренда ≥90% года):
- 2026: в Испании — на € 12 511
- 2028: В Испании — на € 3 591
В случае дома в Испании двойного налогообложения не возникает:
- По соглашению Нидерланды дают освобождение, даже если нет реального налога в Испании (ст. 6, 24)
- Освобождение от голландского налога до 100% по формуле: Бокс 3 - налог × (иностранные активы / общемировые активы)
Результат:
- Не сдаётся:экономия в Испании € 18 591/год (2026), € 5 531 (2028)
- Полная аренда:экономия в Испании на € 12 511/год (2026), и на € 3 591/год (2028)
Но (!) налог на покупку недвижимости в Нидерландах с 2026-го ниже:
- Нидерланды (2026): 8%
- Каталония (2026): 10% (на € 1 000 000)
- То есть € 20 000 экономия при покупке дома в Нидерландах, что компенсирует негативный эффект от налогов в 2026-2027 гг.
Итого: экономия от дома в Барселоне есть, но незначительная.
Вводный звонок или налоговая консультация?
Мы свяжемся с вами в ближайшее время
ДОВЕРЯЙТЕ ПРОФЕССИОНАЛАМ, ПРЕДАННЫМ ВАМ И СВОЕМУ ДЕЛУ!
Оставьте свой email и забукируйте zoom-встречу!
Наш номер:
+31616123960