#недвижимостьиналоги
Ипотека через BV, банк или покупка из сбережений: что выгоднее?
Калькулятор сравнивает налоговую эффективность трех способов покупки недвижимости в Нидерландах длaя собственного проживания (Box 1):
- — за счет личных средствПриобретая недвижимость на свои деньги, Вы переводите ваш актив из Бокса 3 (сбережения) в Бокс 1 (собственная резиденция).
- — с привлечением банковской ипотеки, при которой капитал сохраняется в Box 3Приобретая недвижимость на заемные деньги от банка, Вы сохраняете Ваш актив в Боксе 3 (сбережения), плюс получаете актив в Боксе 1 (собственная резиденция) и вычитаемые проценты по банковской ипотеке.
- — через финансирование собственной BV, где капитал используется для выдачи ипотечного займаПриобретая недвижимость на заем, привлеченный от своей же компании, Вы вкладываете ваш актив в Боксе 3 (сбережения) в Бокс 2 (капитал BV), после чего Вы начинаете возвращать BV тело и проценты по займу. Проценты вычитаются для Вас в Бокс 1 и добавляются в прибыль BV, которая за вычетом расходов BV, облагается корп. налогом (VPB)). Результат можно оставить на BV, либо безналогово возвращать в Бокс 1 (в пределах суммы первоначального вклада в капитал BV).
Покупка резиденции:
сбережения, банк или BV?
сбережения, банк или BV?
Параметры расчёта
€ 1 000 000
€ 1 000 000
4,00 %
4,00 %
1,28 %
€ 4 000
2026
Сравнение сценариев
Интерпретация
Ключевые факторы доходности
Механизм налогового арбитража
Анализ устойчивости
Структурные риски
Как интерпретировать результат
1
Покупка из личных средств
Вы используете собственные средства и снижаете налоговую нагрузку в Box 3, но теряете возможность налогового вычета процентов в Боксе 1 (например, против дохода с зарплаты).
2
Ипотека в банке
Вы сохраняете капитал, но платите проценты банку. Эффект зависит от разницы между ставкой ипотеки и доходностью капитала, оставленного на личном счете.
3
Ипотека через BV
Вносите капитал в вашу BV (который можно безналогово вернуть) и выдаете себе ипотечный заем. Проценты вычитаются из Бокс 1 по ставке 37,56%, но на уровне BV облагаются VPB по ставке 19%. Возникает эффект налогового арбитража между личным уровнем и BV.
Что влияет на результат?
Чем выше ставка, тем больше значение налогового вычета и тем сильнее эффект при использовании BV.
Низкая доходность по депозитам и реформа Бокс 3 (2028)
делает хранение средств в Box 3 менее эффективным
по сравнению с альтернативными структурами.
делает хранение средств в Box 3 менее эффективным
по сравнению с альтернативными структурами.
Разница между ставками Box 1 и корпоративным налогом (VPB) формирует основной экономический эффект.
Административные расходы снижают
чистую выгоду структуры через BV.
чистую выгоду структуры через BV.
Когда нужна консультация?
Калькулятор дает общее направление, но в ряде случаев требуется индивидуальная проработка.
Это особенно актуально, если:
Это особенно актуально, если:
- недвижимость приобретается через BV, у которой есть иной доход/активы
- планируется несколько объектов недвижимости
- объект приобретается на иностранную структуру
- для финансирования BV используются займы между связанными лицами
- требуется оптимизация дивидендной политики
Расчет носит ориентировочный характер и предназначен для первичной оценки.
Он предполагает:
— стандартные ставки и показатели (2026)
— отсутствие особых обстоятельств
— стабильные параметры финансирования
— извлечение прибыли из BV через возврат капитала
Фактический результат зависит от вашей структуры и может отличаться.
Вводный звонок или налоговая консультация?
Мы свяжемся с вами в ближайшее время
ДОВЕРЯЙТЕ ПРОФЕССИОНАЛАМ, ПРЕДАННЫМ ВАМ И СВОЕМУ ДЕЛУ!
Оставьте свой email и забукируйте zoom-встречу!
Наш номер:
+31616123960